Zarejestrowanie działalności w mieszkaniu a podatek od nieruchomości

Prowadzenie biznesu w miejscu zamieszkania, zwłaszcza w dobie pracy zdalnej, jest rozwiązaniem zdobywającym sobie coraz więcej zwolenników.

Bardzo często jest to najprostsze i najtańsze rozwiązanie, stąd nie ma się czemu dziwić, że jest popularne. Jednak w przypadkach, gdy dom lub mieszkanie jest wykorzystywane także do działalności biznesowej, pojawiają się pytania o skutki takiego stanu rzeczy na gruncie podatku od nieruchomości. Czy wówczas trzeba płacić wyższą daninę? Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku.

Działalność w domu a podatek od nieruchomości

Z punktu widzenia przepisów obowiązującego prawa prowadzenie działalności gospodarczej w domu bądź w mieszkaniu wpływa na wysokość podatku od nieruchomości. Najprościej tego rodzaju sytuację ocenić, gdy dany dom bądź lokal jest wykorzystywany wyłącznie na cele biznesowe. Wówczas właściwie trudno mieć wątpliwości, że od takiej nieruchomości trzeba płacić podatek według stawek „biznesowych”. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych dokładną wysokość tych stawek, w ramach maksymalnego przedziału określonego bezpośrednio przez ustawodawcę, ustala rada gminy w swojej uchwale. Zawsze jednak są one wyższe niż w przypadku typowo mieszkalnego przeznaczenia nieruchomości.

W każdym razie problem pojawia się wówczas, gdy dom lub lokal spełnia zarówno funkcje mieszkaniowe, jak i związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Problem ten wzbudza szczególnie duże kontrowersje, gdy chodzi o przedstawicieli zawodów wręcz podręcznikowo nadających się do pracy zdalnej. Wtedy niezwykle trudno jest rozdzielić funkcję „mieszkaniową” i „biznesową” oraz wyliczyć metraż przeznaczany na każdą z nich. Pytania pojawiają się także w stosunku do jednoosobowych działalności gospodarczych jedynie zarejestrowanych pod domowym adresem ich właścicieli.

Czy trzeba zgłaszać działalność gospodarczą w domu lub w mieszkaniu?

Zasada wydaje się prosta: część domu lub mieszkania przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej jest opodatkowana stawką „biznesową”, pozostała – przeznaczona na cele mieszkaniowe – podlega stawce „mieszkaniowej”. Przepisy prawa podatkowego zawsze należy wykładać ściśle. Stąd nie ma możliwości rozszerzania zakresu opodatkowania na sytuacje, które nie zostały wprost przewidziane przez ustawodawcę. Jeżeli więc dany lokal lub mieszkanie jest wykorzystywane na cele mieszkaniowe i biznesowe, a wyraźne rozdzielenie tych funkcji nie jest możliwe, to należy obliczać podatek według stawki „mieszkaniowej”.

Przykładowo, gdy przedsiębiorca wydzieli jakąś część mieszkania lub domu na swoje biuro, to powinien obliczyć jego powierzchnię i od niej obliczyć podatek od nieruchomości według stawki „biznesowej”. Jej pozostała część będzie opodatkowana według stawki „mieszkaniowej”. Jednocześnie nie mają tu znaczenia wpisy w ewidencji gruntów i budynków. Liczy się przede wszystkim faktyczne przeznaczenie nieruchomości, choć oczywiście treść ewidencji powinna zostać dostosowana do tego, w jaki sposób w rzeczywistości wykorzystywany jest lokal lub dom.

W tym miejscu pojawia się pytanie: czy trzeba zgłaszać działalność gospodarczą w domu lub w mieszkaniu? Co prawda istnieje taki obowiązek. Fakt rozpoczęcia prowadzenia biznesu w nieruchomości mieszkalnej powinien zostać zgłoszony we właściwym urzędzie gminy. Jednocześnie nie należy tego obowiązku rozumieć w zbyt sformalizowany sposób, zwłaszcza gdy prowadzona działalność ma tak naprawdę „wirtualny” charakter, a dom lub mieszkanie zachowują swoje pierwotne funkcje i nie da się przeprowadzić wspomnianego powyżej podziału na część mieszkalną i biznesową. Wtedy nie trzeba zgłaszać prowadzenia biznesu w domu/mieszkaniu.

Zawsze więc należy odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Ich ocena, z punktu widzenia przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz aktualnego orzecznictwa i poglądów doktryny, pozwala udzielić prawidłowej odpowiedzi na pytanie, kiedy prowadzący działalność gospodarczą w nieruchomości mieszkaniowej musi liczyć się z obowiązkiem zapłaty wyższego podatku od nieruchomości.