Jak nabyć nieruchomość od syndyka?

Postępowania upadłościowe prowadzone przez syndyków wobec firm czy konsumentów zmierzają do zaspokojenia roszczeń wierzycieli w możliwie najpełniejszy sposób, co zazwyczaj oznacza sprawną likwidację masy upadłościowej. Jeśli w jej skład wchodzi nieruchomość, zostanie ona wystawiona na sprzedaż, a uzyskanie z niej środki zostaną przeznaczone na spłatę zobowiązań dłużnika wobec wierzycieli.

Zakup takiej nieruchomości od syndyka może się wydawać na pierwszy rzut oka niezbyt bezpieczny, ponieważ jeśli dłużnik jest niewypłacalny, to niemal na pewno majątek dłużnika został obciążony hipoteką. Ponadto w księdze wieczystej nieruchomości w takiej sytuacji widnieją zapisy o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. W normalnej sytuacji nie są to okoliczności zachęcające do zakupu, warto jednak mieć na uwadze, iż zakup nieruchomości w toku postępowania upadłościowego nie należy do sytuacji standardowych.

Zgodnie z zapisami obowiązującej aktualnie ustawy Prawo upadłościowe sprzedaż nieruchomości skutkuje wygaśnięciem praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, ale zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie wskazanym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości. W praktyce oznacza to po prostu, iż z chwilą zawarcia umowy sprzedaży hipoteka zostaje wykreślona ze względu na fakt, iż taka transakcja jest traktowana jako sprzedaż egzekucyjna. Mówiąc jeszcze prościej, nabywca staje się właścicielem nieruchomości bez jakichkolwiek ciążących na niej wcześniej obciążeń hipotecznych.

Trzeba jednak pamiętać, iż w mocy pozostają niektóre inne obciążenia nieruchomości – dobrym przykładem jest np. służebność drogi koniecznej czy służebność przesyłu. Oprócz tego warto mieć na uwadze, aby jeszcze przed zakupem nieruchomości od syndyka zwrócić uwagę na to, czy istnieją w księdze wieczystej wpisy dotyczące użytkowania oraz dożywocia, gdyż mogą one przysporzyć problemów.

Zgodnie bowiem z zapisami ustawy Prawo upadłościowe użytkowanie oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeśli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, jak również wtedy, gdy wartość użytkowania i praw dożywotnika ma pełne pokrycie w cenie nabycia. Dotyczy to jednak wyłącznie zakupu nieruchomości wchodzących w skład masy upadłościowej likwidowanych firm – w przypadku upadłości konsumenckiej te problemy nie istnieją.

Kiedy kupno spółki w likwidacji może się opłacić

Poza potencjalnie korzystnym nabyciem nieruchomości w toku postępowania upadłościowego przedsiębiorcy możliwy jest także np. zakup spółki od syndyka. Jest to działanie szczególnie opłacalne dla tych podmiotów, które poprzez przejęcie firmy w upadłości likwidacyjnej planują wzmocnić własną pozycję na rynku.

Pozwala to nie tylko rozszerzyć zasięg prowadzonej działalności, ale również umożliwić (a w niektórych przypadkach znacznie przyspieszyć) skuteczną ekspansję. Warto dodać, że zakup spółki w upadłości niekoniecznie oznacza jej likwidację – znanych jest coraz więcej przypadków, w których pomyślnie i właściwie przeprowadzone postępowanie restrukturyzacyjne pozwoliło firmie wrócić na rynek i odzyskać płynność finansową.

Korzyści finansowe płynące z przejęcia spółki w likwidacji

Przejęcie albo zakup spółki w likwidacji zazwyczaj wiąże się z określonymi korzyściami dla obu stron takiej transakcji. Po pierwsze, spółka w upadłości likwidacyjnej, pomimo swej kiepskiej kondycji finansowej, nadal dysponuje określonym know-how, aktywami oraz renomą na rynku.

Może to stać się dla spółki przejmującej doskonałą bazą dla ekspansji w obrębie rynku zarówno jeśli chodzi o zasięg, jak i o zakres dostarczanych towarów czy usług. To z kolei pozwala łatwiej osiągnąć przewagę konkurencyjną, a tym samym poprawić wyniki finansowe i zyski.

Przejęcie spółki w upadłości, która stanowiła bezpośrednią konkurencję dla przedsiębiorstwa przejmującego, zwykle oznacza także wymierne oszczędności w zakresie wydatków na promocję własnej działalności, świadczonych usług czy produkowanych towarów. Sama realna wartość spółki w upadłości jest zazwyczaj znacznie wyższa, niż kwota, za jaką zostaje ona zakupiona przez spółkę nabywającą, co jest kolejną wymierną korzyścią ekonomiczną.

Dodatkowym zyskiem w takiej sytuacji jest także fakt, iż w przypadku firm produkcyjnych przejęcie infrastruktury upadłego przedsiębiorstwa zazwyczaj oznacza możliwość wznowienia albo rozpoczęcia produkcji na nowo przy minimalnym nakładzie finansowym.

Dwie możliwości nabycia spółki w stanie upadłości

W chwili obecnej polskie ustawodawstwo przewiduje zasadniczo dwie możliwości zakupu przedsiębiorstwa w upadłości. Pierwszy przypadek to kupno spółki poprzez objęcie albo kupowanie udziałów lub akcji w spółce znajdującej się w stanie upadłości (tzw. share deal).

Drugą dostępną metodą jest zakup konkretnych aktywów, które należą do spółki (tzw. asset deal) – dotyczy to zwłaszcza przedsiębiorstwa spółki albo jego zorganizowanej części (tzw. enterprise deal). Co ważne, należy pamiętać, iż spółki, wobec których sąd wydał postanowienie o ogłoszeniu upadłości, nie mogą korzystać z możliwości połączenia z inną spółką w drodze inkorporacji czy przez utworzenie nowej spółki.

Brak odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe

Z uwagi na wspomniany już wcześniej specyficzny charakter sprzedaży firmy przez syndyka w trakcie postępowania likwidacyjnego (tzw. sprzedaż egzekucyjna) nabywca składników masy upadłościowej nie jest w żaden sposób odpowiedzialny za zobowiązania upadłego w zakresie podatków – również za te, które powstały dopiero po ogłoszeniu przez niego upadłości.

Warto także zauważyć, iż spółka kupująca nie przejmuje w wyniku zakupu majątku upadłej spółki żadnych praw, które wynikałyby z zawartych przez upadłego umów. Ujmując rzecz prościej, zakup firmy nie jest uznawany za sukcesję generalną.

Prawie kazdy ma w domu zaktualizowany i nie rozwiazany szescian rubika. Teraz mozesz rozwiazac ten problem przy uzyciu kalkulatora online tutaj.