W świetle obowiązujących aktualnie przepisów komornicze licytacje ziemi rolniczej nie cieszą się zbyt dużą popularnością, gdyż wierzyciele mają niewielką szansę zaspokojenia swych roszczeń w wyniku sprzedaży. Wynika to z faktu, iż krąg potencjalnych nabywców gruntów rolnych licytowanych przez komorników jest bardzo ograniczony. Ustawodawca wprawdzie prowadzi prace nad nowelizacją, która złagodzi wymagania wobec inwestorów zainteresowanych nabyciem ziemi rolnej na licytacji, ale trudno powiedzieć, kiedy realnie znowelizowana ustawa wejdzie w życie.

Kto ma prawo pierwokupu przy licytacji gospodarstwa rolnego?

Prawo pierwokupu nieruchomości w polskim porządku prawnym oznacza prawo pierwszeństwa jej kupna przez daną osobę przed innymi nabywcami. Co istotne, może ono obowiązywać z uwagi na umowę zawartą między stronami albo wynikać bezpośrednio z przepisów prawa. W przypadku sprzedaży gruntów rolnych prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy (Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 o kształtowaniu ustroju rolnego) dzierżawcy danego gruntu, jeśli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, posiada datę pewną, była wykonywana przez co najmniej 3 lata liczone od dnia zawarcia umowy, a dodatkowo nabywana nieruchomość rolna stanowi część gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Zapisy kodeksu cywilnego stanowią, iż nieruchomość objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej wyłącznie wtedy, gdy uprawniony do pierwokupu nie wykona swojego prawa.

W odniesieniu do licytacji gruntów rolnych należy jednak zaznaczyć, iż nie jest ona w świetle prawa uważana za sprzedaż, tak więc przepisy kodeksu cywilnego w tym przypadku nie mają zastosowania. W praktyce oznacza to, iż zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi nabywcą nieruchomości rolnej w trakcie licytacji komorniczych gospodarstw rolnych mogą być wyłącznie:

rolnicy indywidualni (osoby fizyczne, które są właścicielami, użytkownikami wieczystymi, samoistnymi posiadaczami lub dzierżawcami nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiadające kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej 5 lat zamieszkujące w gminie, na obszarze której położona jest co najmniej jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i osobiście prowadzące takie gospodarstwo),
osoby bliskie zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione),
jednostki samorządu terytorialnego,
Skarb Państwa,
kościoły i związki wyznaniowe.

Inne podmioty mają prawo do zakupu nieruchomości rolnej wyłącznie po uzyskaniu zgody dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). W kontekście powyższego należy zauważyć, iż prawo pierwokupu w przypadku licytacji gospodarstw rolnych przy braku uprawnionego do pierwokupu) przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

Prawo a licytacja gospodarstwa rolnego

Egzekucja z nieruchomości rolnej w polskim porządku prawnym jest wszczynana po złożeniu wniosku przez wierzyciela – musi on jednak posiadać tytuł wykonawczy (prawomocny wyrok, nakaz zapłaty, itp), który powinien zostać złożony u komornika. Co ważne, musi to być komornik działający przy sądzie właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Po złożeniu tytułu wykonawczego dochodzi do zajęcia nieruchomości (komornik wzywa dłużnika do zapłaty w ciągu 2 tygodni pod groźbą oszacowania nieruchomości i wystawienia jej na licytację).

Jeżeli należność nie zostanie uregulowana w wyznaczonym terminie, komornik dokonuje oszacowania nieruchomości rolnej i wzywa do zgłoszenia swoich praw wszystkie osoby mające roszczenia wobec danej nieruchomości przed zakończeniem oszacowania. W przypadku, gdy postanowienie komornika uprawomocni się, wyznaczany jest termin licytacji gruntów rolnych dłużnika, co jest ogłaszane w sądzie, urzędzie gminy, lokalnym czasopiśmie o dużej poczytności oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (KRK). Od momentu obwieszczenia o licytacji każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, posiada prawo do przejęcia jej po zapłaceniu ceny wynoszącej nie mniej, niż wartość oszacowania.

Licytacja gospodarstwa rolnego należącego do dłużnika jest przeprowadzana dopiero wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie przejmie nieruchomości we wspomnianym trybie. W takim przypadku przeprowadzana jest publiczna licytacja (najczęściej dzieje się to w budynku Sądu Rejonowego, choć nie jest to reguła). W licytacji gospodarstwa mogą wziąć udział wyłącznie te osoby, które wcześniej uiściły wadium w wysokości 10% wartości nieruchomości. Jeżeli do sprzedaży nie dojdzie podczas pierwszej licytacji, komornik wyznacza drugi termin, a jeśli i wtedy nieruchomość nie zostanie sprzedana ani przejęta przez jednego ze współwłaścicieli, przejąć ją może wierzyciel egzekwujący i hipoteczny. W razie, gdy żaden z nich nie przejmie nieruchomości, egzekucja jest umarzana i nie może zostać podjęta z danej nieruchomości rolnej przez najbliższe 6 miesięcy.

Jeżeli natomiast nieruchomość zostanie sprzedana w trakcie licytacji, po wykonaniu przez kupującego wszystkich warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności na rzecz takiej osoby. Co istotne, kupujący staje się właścicielem dopiero po uprawomocnieniu postanowienia o przysądzeniu, jednocześnie zaś z chwilą uprawomocnienia postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszystkie roszczenia czy prawa znajdujące odzwierciedlenie w księdze wieczystej danej nieruchomości.

Ograniczenia w nabywaniu polskiej ziemi przez obywateli UE

Co do zasady każdorazowe nabycie prawa własności albo prawa wieczystego użytkowania nieruchomości przez cudzoziemca wiąże się z koniecznością uzyskania na to zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Co istotne, za cudzoziemca uznawana jest:

osoba fizyczna, która nie posiada polskiego obywatelstwa,
osoba prawna albo nieposiadająca osobowości spółka, która posiada siedzibę za granicą i została utworzona w zgodzie z ustawodawstwem państw obcych,
osoba prawna oraz spółka handlowa, która nie posiada osobowości prawnej, ale ma siedzibę w Polsce, jednak jest kontrolowana w sposób bezpośredni lub pośredni przez osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa albo podmioty, które mają siedzibę poza granicami Polski.

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa zezwolenia takiego nie wymaga się od cudzoziemców, którzy są obywatelami albo przedsiębiorcami państw-stron umowy o EOG (Europejskim Obszarze Gospodarczym) albo Konfederacji Szwajcarskiej. Jest to istotne o tyle, że Unia Europejska jest stroną EOG, a zatem jej obywatele nie muszą uzyskiwać wspomnianego zezwolenia. Nie znaczy to jednak, iż nie obowiązują ich żadne ograniczenia – ustawodawca wprowadził liczne obostrzenia w celu zapobieżenia wyprzedawaniu polskich gruntów rolnych cudzoziemcom.
Od 1 stycznia 2017 roku, czyli od wejścia w życie nowelizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, obowiązują następujące przepisy:

jeżeli cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Polski albo nabył lub objął udziały, akcje czy ogół praw i obowiązków w spółce handlowej, która jest właścicielem albo wieczystym użytkownikiem nieruchomości znajdujących się w Polsce, w ciągu 7 dni od daty takiego zdarzenia notariusz ma ustawowy obowiązek przesłania ministrowi spraw wewnętrznych wypisu aktu notarialnego oraz kopii umowy z poświadczonymi notarialnie podpisami. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku, notariusz zostanie pociągnięty do odpowiedzialności dyscyplinarnej;
jeżeli cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Polski albo nabył lub objął udziały, akcje czy ogół praw i obowiązków w spółce handlowej, która jest właścicielem albo wieczystym użytkownikiem nieruchomości znajdujących się w Polsce, sądy mają obowiązek przesyłać ministrowi spraw wewnętrznych odpisy prawomocnych orzeczeń, na podstawie których nabycie nastąpiło, jak również kopie dokumentów złożonych do akt rejestrowych (ze szczególnym uwzględnieniem kopii umów, orzeczeń sądowych, list wspólników, aktów poświadczenia dziedziczenia czy odpisów postanowień dotyczących wpisu do rejestru przedsiębiorców);
jeżeli nabycie nieruchomości położonej w Polsce nastąpiło na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, organy administracji publicznej mają ustawowy obowiązek zawiadomienia ministra spraw wewnętrznych o tym fakcie;
jeżeli sporządzany przez notariusza akt notarialny albo poświadczane dokumenty dotyczą nabycia przez cudzoziemca nieruchomości na terytorium Polski albo objęcie lub nabycie udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków w spółce handlowej z siedzib ą w Polsce, na akcie notarialnym lub dokumentach musi znaleźć się informacja o obywatelstwie nabywcy (w przypadku osoby fizycznej) lub określenie, czy dany podmiot jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zobacz więcej z kategorii: dla rolników