Czy koronawirus doprowadzi do upadku galerii handlowych?

Właściciele galerii handlowych oraz przedsiębiorcy prowadzący w nich działalność, zostali jako jedni z pierwszych objęci restrykcjami wprowadzonymi w związku z ogłoszeniem w Polsce stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii. Co prawda galerie handlowe nie zostały zupełnie zamknięte – można w nich prowadzić działalność związaną chociażby z handlem spożywczym, czy kosmetycznym. Jednak w przypadku zdecydowanej większości tego rodzaju obiektów (a więc o powierzchni większej, niż 2000m²) taka działalność stanowi niewielki procent całości. Tymczasem rozwiązania proponowane przez ustawodawcę w ramach „tarczy antykryzysowej” dla tego rodzaju przedsiębiorców są mocno dyskusyjne i – niestety – w wielu miejscach nieprawidłowo skonstruowane.

Co z umowami najmu?

Wręcz sztandarową propozycją rządu oferowaną w ramach „tarczy antykryzysowej” dla najemców lokali w galeriach handlowych był aż 90% obniżka należności za czynsz. Pomysł ten wzbudził wiele kontrowersji i obaw – zwłaszcza ze strony właścicieli galerii, którzy obawiali się po prostu braku jakichkolwiek dochodów za czas trwania epidemii. Biorąc zaś pod uwagę niepewność co do czasu, przez jaki ograniczenia w działalności galerii handlowych może trwać, wielu przedsiębiorców stawia to – mówiąc delikatnie – w trudnej sytuacji. Tymczasem ustawodawca postanowił iść jeszcze dalej, wpisując do ostatecznego kształtu ustawy składającej się na „tarczę antykryzysową” przepisy wygaszające umowy najmu.

Zgodnie z obowiązującym już prawem w okresie obowiązywania ograniczeń w prowadzeniu działalności w galeriach handlowych, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. W praktyce oznacza to, że najemca lokalu galerii nie ma żadnych obowiązków wobec jej właściciela. Zasada ta działa także w drugą stronę, co otwiera – pozostawione właściwie bez odpowiedzi ustawodawcy – pytanie, czy w związku z tym właściciel ten może swobodnie rozporządzać swoim lokalem. Jeżeli umowa nie obowiązuje, to właściwie nie ma przeszkód, aby właściciel galerii np. opróżnił wynajmowane dotychczas lokale. Oczywiście jest to pewne przejaskrawienie, ale dobrze oddaje przed jakim typem problemów stają zarówno właściciele galerii handlowych, jak i ich najemcy.

Odesłanie do przepisów, których nie ma

Jednak nie oznacza to, że interesy przedsiębiorców oferujących najem w galeriach handlowych nie zostały w ogóle zabezpieczone. Wręcz przeciwnie – zgodnie z „tarczą antykryzysową” wynajmujący powierzchnię handlową ma obowiązek złożyć jej właścicielowi bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach przez okres obowiązywania zakazu plus sześć miesięcy po jego zakończeniu. Na złożenie tej oferty najemca ma trzy miesiące licząc od dnia zniesienia zakazu. W przypadku, gdy nie wypełni tego obowiązku – po bezskutecznym upływie przedmiotowego terminu – nowe zasady przestają wiązać oddającego lokal. Jednak właściwie nie wiadomo co powinno się dziać w relacjach stron w okresie, w którym najemca ma czas na złożenie oferty.

Właściwie każdy, kto choć raz w życiu widział – nie mówiąc już o podpisywanie – umowy o najem lokalu w galerii handlowej wie, że „wzajemne zobowiązania stron” dotyczą nie tylko płatności czynszu, ale szeregu wielu różnych kwestii szczegółowych. Stosowanie tych regulacji może przysporzyć – zwłaszcza w przypadku pogłębiania się kryzysu ekonomicznego – obydwu stronom bardzo poważnych problemów. Tym bardziej, że ustawodawca odsyła w „tarczy antykryzysowej” do nieistniejących przepisów Kodeksu cywilnego. Mowa tu o art. 15 zd ust. 4, zgodnie z którym przedstawione tu rozwiązania nie „uchybiają” przepisom Kodeksu cywilnego „regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”. Problem w tym, że żaden z rozdziałów Kodeksu cywilnego nie jest tak zatytułowany, brak w nim także przepisów wprost odnoszących się do takich sytuacji. Nawet klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków wydaje się nie mieć tu – przynajmniej bezpośredniego – zastosowania. W każdym razie od przyjętej wykładni będzie zależeć, czy dane przepisy KC znajdą zastosowane w tych przypadkach, czy też nie.

Co to wszystko oznacza dla właścicieli galerii handlowych i ich najemców? Wydaje się, że w przypadku tego rodzaju biznesów powinna zwyciężyć postawa typowo restrukturyzacyjna, a więc świadomość znajdowania się przez właścicieli i najemców na „tym samym wózku”. Stąd najlepiej, gdyby oni samodzielnie, w ramach swobody umów, rozwiązali, a przynajmniej starali się złagodzić, swoje problemy. W związku z tym stosowanie przytoczonych powyżej przepisów „tarczy antykryzysowej” powinno następować w dobrej wierze obydwu stron.